量價齊漲？今年只是小幅反彈！這兩個錯誤觀念將害你買在高檔！
戶數增加，房地產需求會增加嗎？
當我以各種角度、數據提出不動產下跌的主張，反對者提出一項看法，認為總體戶數則逐年增加，因此需求絕對會增加，所以不動產價格還是會上漲；筆者則認為戶數增加，主要是因為小家庭劇增，現在很少五代同堂的大家庭，大多數是結了婚就搬出家門，也有很多隻身離家，前往都會區找工作，還有一種是配偶辭世，留下孤獨一人的單獨戶，參考每戶人數的數據（稱之為「戶量」），會發現此一數據逐年降低。
隨著人口逐漸來到頂峰，即將反轉減少，人口增加數、戶數增加數都逐漸減緩（參見下圖）。因此，在未來的十年、二十年，此一增加數字仍會持續減少，很難據此作為支撐房地產上揚的論據。
老一輩愛買房的觀念，不一定適用今日
市場上充斥著不買房是錯誤的說法[2]，其論點主要有二：
- 房價一定會上漲。
- 不買房，老了租不到房子。
第一點是最可怕的一件事情，因為台灣房地產已經漲了數十年，因此許多人累積了根深蒂固的「經驗」，過去不管發生什麼影響房價的狀況，事件過了就還是會漲回來，久而久之在大腦就形成了一個潛意識的小程式，很難改變這種房價必漲的觀念。
像是股票投資也一樣，跌一天、漲兩天，如果連續發生了五次，當第六次又跌一天時，你終於忍不住而決定出手進場，預期明天會漲兩天，沒想到這一次不再漲，而是一路拉肚子跌到谷底，這就是週期性觀察的盲點。週期性的觀察並非錯誤，而是很多採行週期性的觀察者只看形式上的週期變化，卻不去瞭解內部產生週期的實質上原因[3]。
更糟糕的事情，老一輩的會勸年輕人趕緊買房，早年雖然房貸利率很高，但因為房價很低，未來還會有增值的空間，加上薪資不斷增加、利率不斷降低；卻不想想這年頭已經不同了，薪水不增反降，雖然是低利率，卻是高房價（正在跌價），而且現在利率還可能會上升，錯誤的經驗是最可怕的知識[4]。
第二點是很實際，但也並非難解決的問題。首先，現在買房子是大多數地區的房價高點，長期揹著房貸的沉重龜殼，財務狀況若是因此而拖垮，老了反而成為下流老人；試想看看，當你退休後，三、四十年的房屋貸款應該還沒繳完，也不是什麼好事情。
從日本經驗來看，持有成本不斷增加，像是老房子換個電梯，一戶要拿出五萬、十萬，強化防震每戶要出個二十萬，還要繳交不斷上揚的稅金，致使很多房子已經淪為棄置的負資產，使持有者面臨更讓人喘不過氣的資金壓力。
未來一定會大幅度興建適合老人居住的安養村，所以現在房價高檔儘量不要買大坪數的住宅，避免自己的資金卡死其中，尤其未來是小家庭的天下，大坪數的房子要脫手也不好賣。
如果資金許可的前提下，也可以在許多地段買到價格合理、坪數較小的住宅；未來許多建商會針對老人推出合適的老人宅，當大量老人住宅出現的時候，可以選擇買一間或支付類似租金的方式入住其中，而且價格會比現在的高點還要親切許多。
結論
價格高檔，量能縮減持續了兩三年之久，近期因為許多重劃區紛紛推出建案，有了殺價取量的現象，今年的量能應該會小幅反彈，價格在少數地段應該也會上升，但長線跌價趨勢不變。除非大量開放並有能力吸引外來移民，或者是政府卯起來印鈔票，才有可能反轉此一趨勢。
不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比等數據來評斷不動產市場的表現。但是這些都是外表的數據，人口結構的供需才是核心關鍵，只是很少人願意細心研究。
日本米其林餐廳主廚長田耕爾，花了32年學習切好鱧魚，3.3公分的魚片，切30刀不斷[5]。不動產數據也是一樣，只要細心鑽研之，對於不動產的趨勢也可以正確判斷，正如同順著魚骨將魚肉切割下來，刀口在哪兒該轉彎，閉著眼睛都可以知道。
[2] 可參考這一篇主張購屋者的說法。不買房到底會怎樣？專家這樣說
[3] 可參考這一篇文，有談到一些房價週期性的走勢。年輕人買房，真的不難！小資女艾蜜莉算給你看：每天存下400元，就能擁有一間房
[4] 買房要比父母輩多掏400萬！兩個世代購屋成本大PK，你還忍心苛責年輕人？
[5] 日主廚職人精神 32年練就切一條魚
