不要問我何時買房最好,因從這就能預測台灣明日房地產

日本人口老化嚴重,金融海嘯之後,整體人口總數也反轉向下,一個曾是繁華的東京附屬都市,雖然維持了都市中心的基本功能與外觀,但已經感受到人口壓力,加上日本人口密度只有台灣的一半,橫須賀市這類型的地方,即便有美軍撐腰也難掩頹勢。台灣人口反轉向下的時間,與日本大約差距15年,也就是2023年前後,台灣恐怖之處在於人口老化速度更快,對於許多蛋白區的小鎮而言,恐怕也將面臨極大的人口空洞挑戰。
- 谷底彈不起來的台灣不動產數據
2018年第1季的不動產移轉數據,先來看下圖的住宅移轉總筆數,2018年第1季56,389筆,相較於2017年第4季49,491筆,成長幅度達到13.94%的雙位數字;但是與去年同期的第一季55,717筆,僅成長了1.21%,相較於過去動輒6萬、8萬以上的移轉筆數,很難說現在已經有效反彈,頂多能說說抖動一下。

接著將細部項目的數據拆解成「第一次登記+買賣」以及「贈與+繼承」,繪製成圖表,如下:

代表市場交易量的「第一次登記+買賣」呈現下滑的趨勢,而代表著世代財富移轉量的「贈與+繼承」,則呈現上升的趨勢。
筆者認為市場交易數量可能因為市場價格過高、貧富落差嚴重,導致暫停觀望、縮手購買的買方增加有關係,否則整體數量不應該這麼低;畢竟現在購屋主力是出生人口數32萬的區間,以需求方而言,人氣應該要不錯,真的要出現人氣低、需求差,則是等到26萬,甚至於20萬出生人口長大,然後成為購屋主力後,屆時每季移轉5萬以下的數字不會再覺得過低,反而可能還會覺得蠻熱的。
其次,代表世代財富移轉量的「贈與+繼承」,隨著人口結構板塊移往老人的一方,粗死亡率、死亡人數都會攀高,長期來看,「贈與+繼承」的量應該還是會增長;有人戲稱只要家世生的好,出生不必煩惱購屋瑣碎事,等繼承就好,這也是法國經濟學家皮凱提所著的「二十一世紀資本論」所描述的世界情景。
- 結論:短線震盪,長線無多
也不知道誰突然給我冠上的房市大空頭,這可能會誤解我的分析只是一個平均值的概念,「都市集中化」嚴重的地區,房價不必太擔心,未來還是有可能引進大量外來人口、印鈔等措施,激勵房價反彈。
查了一下網路新聞,目前最常討論的多軍是李同榮、空軍是顏炳立,雙方也有提出一些數字的依據,不過無論是多方還是空方,所提的數據不是太片段,就是表象性的數據,如果用股票來舉例,這兩人的論述很像技術分析派,用幾條線來分析11,000點是不是高點,不去討論上漲下跌的實質因素,難以把內部結構性的改變呈現出來,讀者也都看得如入五里霧一般,只能各自解讀、開心就好。
從2018年第1季的不動產移轉數據來看:
1.台灣整體房市走勢依舊持續反轉向下,加上價格居高不下、成交量過度凍結、投資客減少,成交量小有反彈,但彈不起來。
2.重劃區到處都是,雖然長期來說重劃區可以讓都市有煥然一新的感受,但供給量過高的結果,買方應該小心行銷話數、現場熱度假象,以免買在高點。
3.都市集中化、鄉村空洞化會更形嚴重,因此都市蛋黃區的房價暫時不需要擔心。
4.台灣老房子太多,持有成本增加,再加上未來不動產增稅的壓力極大,會朝向日本房子沒人要繼承的窘境發展。