連8年奪最難買房城市！19 年不吃不喝才買得起香港一套房
首圖來源：Flickr/aotaro
原文出自 19 年收入才能买得起房，香港房价又创新高，作者 韩方航
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香港是全球公認的房價最難以負擔的城市。
根據美國城市規劃咨詢機構 Demographia 近日發布的《全球房價負擔能力調查 2018》報告，在包括美國、澳大利亞、日本等 9 個主要國家和地區的 92 個城市中，香港連續第 8 年占有房價最難以負擔這個頭銜。
Demographia 用中位數倍數（Median Multiple）來衡量房價的負擔程度。其具體計算公式為，當地房價中位數與稅前家庭收入中位數的比值，因此這個數字大體與傳統意義上的房價收入比相當，但剔除了低收入人群以及高收入人群的影響。
2018 年，香港房價的中位數倍數達到了 19.4。這意味著普通香港家庭不吃不喝不納稅，也需要超過 19 年的時間，才能在香港買一套房。這個數字遠遠超過了排在第二位和第三位的雪梨以及溫哥華，兩座城市的房價中位數倍數分別為 12.9 和 12.6。
此外，香港房價也在過去多年中不斷攀升。根據香港特別行政區差餉物業估價署的數據，2017 年 11 月，香港私人住宅售價指數達到了 347，連續 13 個月創下了歷史新高。該指數是考慮了住宅售價、住宅本身的折舊等多種可能影響住宅售價的因素後，統計出來的香港房價指數，因此可用以比較不同時期房價的差異。
Demographia 的數據也證實了這一趨勢。2013 年，該機構給出的香港房價中位數倍數為 14.9，僅為 2017 年的四分之三。
與中國大陸一樣，香港高房價一個關鍵因素仍然是土地政策。在《地產霸權》一書中，作者潘慧嫻指出，1984 年簽訂的《中英聯合聲明》對於土地政策的規定可以說是奠定了此後香港高房價的根基。
由於土地被看作是一種極其重要的資源，即將收回香港的中國政府擔憂港英政府會在 1997 年之前大量拋售香港土地，因此《中英聯合聲明》特地在附件三當中對於土地政策進行了詳細規定，其中的第四條規定，港英政府每年批出的土地小於 50 公頃，其中不包括批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用土地。
每年 50 公頃的配額僅為香港島總面積的不到萬分之五，大致相當於十個三裡屯太古裡的占地面積，土地開發程度極其低下。香港中文大學前財務系教授王澤基在接受采訪時表示：「土地供應被大大壓縮，房產價格從 1989 年就開始上漲，一直漲到 1997 年的樓價最高峰，跟市民收入完全脫節。」
1997 年以後，受到亞洲金融危機的影響，香港經濟一度陷入低迷。過去十年快速上漲的房價也失去支撐，開始下跌。為了挽救經濟，提升房價，香港政府縮減了土地供應量。根據香港政府統計處的數據，2001 年香港政府批准的住宅土地僅為 5.3 公頃，遠低於 2000 年的 27 公頃，到了 2003 年這個數字更是降到了 0。當然 2003 年香港也遭遇了SARS的襲擊，同樣對香港經濟造成了嚴重打擊。
當土地供應量被政府大幅削減，能夠從中獲益的就變成了能夠從政府獲得土地的地產商，政商關系成為了最重要的影響因素，裙帶資本主義（即權力與資本合謀，以霸占和壟斷社會的財富）就開始漸漸成為香港主流的社會結構形態。李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、邵逸夫等一批香港富豪開始崛起。
2014 年 3 月，《經濟學人》公布了全球 23 個主要國家和地區裙帶資本主義的排名情況。香港的裙帶資本主義指數遠遠高於其他國家和地區，富豪財富占 GDP 的比重接近 80%，排名第二的則是俄羅斯，大約為 20%。
而地產商對於房屋的壟斷也進一步加劇了房價的上漲。梁文道評論：「雖然大地產商並非真的想取得那塊地皮，但他們在競投時舉一舉手，就可以輕易將拍賣價格提高一兩億，甚至三億。這樣做的目的是抬高地價，給市場傳遞出交投旺盛的訊息：既然未來地皮會越來越貴，那蓋的樓房自然也會越來越貴。」
近年來，來自非香港居民的投資也是香港房價上漲的原因之一。根據中原地產的數據，去年香港新出售的地產的買家中 21% 都來自內地。在人民幣貶值以及各個城市都在收緊購房政策的情況下，很多內地投資者將香港房產當做了合適的投資項目。
難以負擔的房價對於社會整體是一種損害。在 Demographia 的報告中，他們特別提及：「房價越難以負擔，就更有可能導致生活水平的下降，而這將威脅到近來人類取得的最大成就，也就是財富的民主化。」
《經濟學人》批評裙帶資本主義：「建立在尋租基礎上的資本主義不僅不公平，而且有害長期經濟增長。」王澤基也認為：「樓價不會令社會富有，只會令財富轉移。不要以為你是富有那半就置身事外，當整體經濟因只偏重地產而發展呆滯，你也會成為受害者。」
在 Demographia 的報告中，並沒有將中國大陸城市納入統計範圍當中。而事實上，很多人擔憂香港的房價狀況將會在大陸重演。如下圖所示，深圳、三亞的房價收入比都超過了 20，廈門、北京、上海也都超過了 15 。盡管這裡用的是當地平均房價與平均家庭年收入的比值，與 Demographia 的統計方法並不一致，但仍然可以看出房價對於中國人來說的負擔。
中國這一輪的財富分配當中，占有土地的人獲得了最大的收益。而從香港的經驗來看，這顯然不是一種健康的財富分配方式。
